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土地市场降温房价能否迎来拐点

时间:2019-06-10 19:50:49

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土地市场降温 房价能否迎来拐点

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来源:《中国证券报》

 

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房价依旧高位盘整,开发商抢地的火暴场面不再出现,土地市场已降温。北京、上海、广州等地不断出现土地拍卖底价成交甚至流拍的情况。有开发商认为,土地市场趋冷预示着开发商对未来房价的悲观预期,地价下跌后或迎来

    【中国建材网】房价依旧高位盘整,开发商抢地的火暴场面不再出现,土地市场已降温。北京、上海、广州等地不断出现土地拍卖底价成交甚至流拍的情况。有开发商认为,土地市场趋冷预示着开发商对未来房价的悲观预期,地价下跌后或迎来房价的拐点。(合成/苏振)

底价成交频现

土地市场降温向二线城市蔓延

中国房产信息集团发布的市场月报显示,15家大型房地产企业在今年的前4个月中,拿地总量基本呈逐月下降趋势。尤其是在4月,这15家大型房企拿地热情迅速下降,通过招拍挂方式新增土地总建筑面积共260.08万平方米,同比下降78%,环比下滑66%;成交土地总价约56.88亿元,同比下降70%,环比下滑59%,创2010年以来拿地总量和成交总价的月较低纪录。

3月,上海共成交25幅经营性用地。其中,近8成地块零溢价率成交。4月,上海住宅土地成交面积23.81万平方米,土地出让金合计3.12亿元,环比下降了94%,创下近两年来单月土地出让金的新低。4月27日,上海虹桥商务区核心区一期9号地块出让拍卖,较终被三湘股份、聚湘投资联合以5.25亿元摘得,折合楼面价每平方米1.1251万元,溢价率仅13%。

北京甚至出现地块流标的情况。4月20日,北京推出3幅住宅用地。其中,顺义的两幅地块流标,密云地块的报价则刚刚超过底价。

5月以来,北京又连续有4幅地块以接近底价的价格成交。大兴区孙村组团四期居住用地项目拍卖较终溢价率为1.06%,楼面价5868元/平方米;顺义区空港物魏都区癫痫病好的医院流基地星光国际城用地项目出让,现场只有两家竞买人,较终成交价2.5亿元,成交楼面价2697元/平方米;大兴区庞各庄镇商业金融用地项目地块,起拍价3.02亿元,仅经过3次报价即以3.05亿元成交;北京市顺义区仁和镇梅沟营村南侧地块以10亿元成交,成交楼面价为4691元/平方米,溢价率只有12%。

土地市场降温也迅速蔓延至二线城市。今年前3个月,南京共挂牌出让土地12幅。其中,8幅地块以底价成交。4月27日,南京国土局出让4幅地块。其中,3幅地块为底价成交。今年前4个月,杭州市共推出75宗土地,成交总额为207.71亿元,同比下降约29%。其中,住宅用地一共成交28幅,总额为123.31亿元,尚不及杭州去年同期的2/3。

即便是民间资本较为活跃的温州市,1月底曾经推出的10幅土地全部惨遭流拍,随后土地市场也出现因无人报价或报名单位不足而导致的流拍情况。

中国房产信息集团分析师认为,土地市场降温主要有两方面原因:一是限购政策影响下,未来市场走势不明朗,多数企业持观望态度;二是受制于银根紧缩、销售回款速度等因素,企业资金面压力增加。深圳地产专家指出,地价可以看作房价的先兆指标,2007年12月土地市场率先出现流拍等现象,三个月之后房价步入下跌通道。

房企收缩战线

龙头公司谨慎看待后市

长城证券研究所认为,在调控政策持续出台和楼市预期不明朗的情况下,上市公司对后市保持谨慎态度,优选压缩投资来保证资金安全。其研究报告显示,2011年一季度,A股上市地产公司(不含ST类)购买商品、接受劳务支付的现金同比增长21.9%,大幅低于2010年一季度160.1%的增速水平,也低于2005年一季度以来28.5%的平均增速。

尤其是“招保万金”四大地产上市公司今年一季度投资增速同比仅增长12.8%,低于行业水平,也远低于2010年同比增速331.4%。这表明龙头公司一方面在加快跑量、提高周转率,另一方面大幅收缩投资,更加谨慎地面对后市。

大中城市商品房销售量下滑威胁到房企的资金回笼。国家统计局数据显示,4月17个主要城市销售面积同比平均下降50%,较3月21%的降幅继续扩大;一线城市4月同比平均降幅为41%,二线城市平均同比降幅约为59%。

地产龙头企业销售状况也遇到拐点。万科4月实现销售面积67.8万平方米、销售金额79亿元,同比分别增长7.1%和1.3%,今年1月至4月万科月度销售金额和销售面积呈逐步下降趋势。保利地产4月实现签约面积49.55万平方米,同比下降0.28%。金地集团4月实现签约面积12.7万平方米、签约金额17.7亿元,同比分别下降了16.9%和3.2%。

信贷收紧加之销售回笼资金减少,房企资金链雪上加霜,开发商纷纷调整策略、减缓拿地。万科今年年初就表示要保持现金、减少拿地,一季度新增加地块仅15个,较去年一季度减少拿地10块,按万科权益计算的占地面积约138万平方米。尤其是4月份万科仅收购了一个广州万科红郡项目,没有新购入任何土地。金地集团则自1月6日公告获取了4幅地块和一个城昆明军海脑病医院癫痫科技术好不中村改造项目之后,再也没有公告新购入土地。

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